DF: ⁠briga entre moradores e condomínio irregular vira caso de Justiça

A ocupação de uma área pública de propriedade da Companhia Imobiliária de Brasília (Terracap), no Setor de Mansões Lago Norte, Mi 10, conjunto 1, chácara 250/251, virou caso de Justiça envolvendo um grupo de residentes dos lotes irregulares e a associação de moradores do condomínio ilegal.

Um grupo de moradores do Residencial Vale dos Ipês denuncia que, apesar de terem conhecimento de que vivem em uma área pública pertencente à Terracap, residem em um condomínio do qual dizem não possuir rua pavimentada, saneamento básico, água encanada ou coleta de lixo e sem acesso aos serviços de correspondência.

Segundo eles, a Associação de Moradores do Condomínio Residencial Vale dos Ipês cobra dos moradores um condomínio mensal de R$ 347 de cada imóvel pelos serviços de infraestrutura e manutenção do residencial.

A reportagem teve acesso à conta de condomínio do proprietário de uma casa do local referente ao mês de maio deste ano. No documento, consta que ele já acumula mais de R$ 16 mil de cobranças mensais em aberto com a associação.

Um outro morador do local, que prefere não identificar, disse que os problemas com a atual gestão da associação começaram por volta de 2019. Ele alega que a associação força os residentes a se vincularem ao suposto condomínio, visto o risco de não terem fornecimento de serviços públicos, como água e energia.

“A presidente dessa associação, Edelsa José Toledo Barbalho, vende água e força as pessoas a comprarem. Além disso, ela também fechou a área pública com um portão eletrônico, o que impede a chegada de outros serviços. Por conta desse portão, ela alega que vivemos em um condomínio e que devemos pagar uma taxa pela segurança também”, diz o morador.

Segundo ele, os moradores que deixam de pagar as taxas são colocados na Justiça com a justificativa de que estão inadimplentes com o condomínio. “Se a gente vive em uma ocupação irregular de área pública, como que estamos devendo pra um condomínio que é ilegal?”, indaga.

Leilão e ocupação irregular

Em uma consulta pública ao site do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios (TJDFT) é possível verificar que existem 26 processos movidos pela associação por questões que envolvem “despesas condominiais”.

Em algumas dessas ações, a Justiça deu ganho de causa para a associação e concedeu a realização de leilão de alguns dos imóveis inadimplentes com as despesas do condomínio. Veja o trecho de uma decisão:

“Esclareço ser cabível a remessa de imóvel irregular para a hasta pública, pois se encontra consolidado, no âmbito do e. TJDFT, o entendimento que permite a penhora e alienação em hasta pública de direitos possessórios relativos a imóveis irregulares, dado o relevante valor econômico que possuem, sobretudo diante da realidade vivenciada no Distrito Federal, onde, recorrentemente, se negocia a posse de imóveis pertencentes a entes públicos, mediante cessão de direitos a particulares. Nesse mesmo giro, há centenas de processos neste TJDFT, em que figura o condomínio autor, sendo reiterados os deferimentos, inclusive em Segunda Instância, de penhoras de direitos possessórios dos imóveis nele situados, de modo que entende-se pela legalidade da constrição, dado o expressivo valor econômico dos lotes, em que pese a irregularidade das terras”, argumentou o juiz.

Moradora da área há mais de 12 anos, a aposentada Maria de Fátima da Silva Oliveira, 64 anos, disse ter sido surpreendida nessa última terça-feira (14/5), ao receber uma intimação de um Oficial de Justiça de que havia um mandado de imissão de posse para desocupação a ser realizada em um dos imóveis dela.

À época, ela ganhou um lote na área de um ex-patrão, que quis ajudá-la. Ela mora com os filhos e netos em quatro casas no terreno. Uma delas a Justiça já leiloou para uma imobiliária.

“Descobri que o meu lote foi a leilão por causa de despesas condominiais que a associação disse na Justiça que eu estava devendo desde 2018. Sendo que sempre paguei tudo em mãos. Tentei até fazer um acordo com a presidente da associação, mas ela não quis ouvir. Venderam minha casa sem eu saber. Disseram que a gente tem que sair até esta sexta-feira. Pra mim é humilhante. Pra onde eu vou?”, questiona a aposentada.

A estudante de arquitetura Luciana da Rocha Nunes, 50 anos, mora desde 2014 no residencial. Ela também está com o imóvel para ser leiloado no dia 10 de junho. “Nós estamos desesperados. Muitas pessoas aqui não têm condições. São leilões de posses de bens que estão em terras públicas da Terracap”, diz. 

Outra moradora que também foi comunicada que a casa dela vai para leilão é a autônoma Dieynis Castro Pessoa, 29. Ela mora desde 2010 em um imóvel com os pais, o irmão e a cunhada. De acordo com ela, ninguém nunca assinou nenhum contrato de vinculação à associação.

“E aí, ela entra com processos, o juiz defere, como se fosse condomínio aqui, e a casa vai pra leilão por inadimplência, entendeu? Não tem acordo, não existe acordo com a presidente. Ela trata isso aqui como se fosse condomínio regularizado”, alega Dieynis.

Para além da situação envolvendo os leilões, os moradores também denunciam que há parcelamento irregular de terras na área e venda de imóveis e lotes no local com valores abaixo do mercado. Em uma denúncia feita em dezembro do ano passado, na Ouvidoria da Terracap, eles relataram a situação envolvendo a associação.

Como resposta, o órgão informou que “trata-se de terras de propriedade da Terracap, não inserida em área de regularização no PDOT/DF, não passíveis de regularização fundiária, conforme legislação regente”.

“Informamos ainda que, após tomadas todas as medidas cabíveis no âmbito desta Empresa, os autos foram enviados à Polícia Civil do Distrito Federal, por meio do Ofício nº 2391/2023-GABIN/TERRACAP do Gabinete da Presidência, para fins de investigar a denúncia de venda de área públicas, conforme exposto na denúncia tratada nos autos”, consta resposta enviada aos moradores pela Terracap.

Para além disso, também corre na Vara de Meio Ambiente, Desenvolvimento Urbano e Fundiário do DF um processo referente a dano ambiental no qual alguns dos moradores começaram a receber mandados de verificação intimação e desocupação voluntária.

“Ficam intimados os ocupantes do imóvel Chácara 250 na margem esquerda da DF-005 sentido Brasília-Paranoá, trecho defronte a SMLN MI 10″ para o desocuparem no prazo de 30 dias, sob pena de desocupação coercitiva, além de aplicação de multa de R$ 5 mil por dia de atraso”, diz a decisão do dia 12 de abril deste ano.

O outro lado

Ao Metrópoles, a presidente da associação, Edelsa José Toledo Barbalho, disse que o condomínio entrou com um processo de regularização junto ao Instituto Brasília Ambiental, e que uma das taxas cobradas aos moradores é para cobrir despesas com os requisitos para regularizar. Segundo ela, do total de condôminos, um grupo de 20 famílias não concordam com as cobranças mensais.

“Nós estamos buscando a regularização junto ao Ibram. O valor cobrado de condomínio foi aprovado em assembleia com os moradores. Todos os que estão inadimplentes tiveram oportunidade de conversar, e estamos abertos até hoje. Estamos atrás de regularizar a situação, e cumprindo as exigências dos órgãos competentes”, afirmou Edelsa.

Membro da associação, a moradora Luiza Mello avaliou que não justificativa para que o condomínio não busque a regularização. “O que nós, moradores, de fato, vemos é uma ação de uma minoria de pessoas que se recusam a pagar a taxa de condomínio e que não querem pagar impostos, como o IPTU. Isso fica bem claro. Nós, maioria, somos legalistas e não podemos nos curvar a quem quer viver na ilegalidade. Já estamos registrados como condomínio constituído no Plano Diretor de Ordenamento Territorial (PDOT)”, disse.

Procurado pela reportagem, o escritório Brito & Araújo Advogados Associados, integrado pelas advogadas Rafaela Brito Silva e Patrícia da Silva Araújo Ferreira, responsável pela assessoria e consultoria jurídica da Associação de Moradores do Condomínio Residencial Vale dos Ipês há mais de cinco anos, informou que a referida associação funciona como um condomínio e exerce todas as funções análogas a de um condomínio.

Leia a nota na íntegra: 

“A referida associação funciona como um condomínio de fato, exercendo todas as funções análogas a de um condomínio. A Associação está localizada em área que passou a ser denominada pelo Distrito Federal como “condomínio irregular”. Diante da irregularidade do parcelamento realizado na área, ainda não foi possível a
instituição de um condomínio, nos moldes do art. 1.332 do Código Civil.

Trata-se assim, de condomínio de fato já consolidado, conforme atestado pela própria Terracap, cujo único objeto é a moradia familiar. A associação foi formalmente constituída em 26/04/2015, dentro dos padrões legais. No entanto, a associação existe e funciona no local há vinte e cinco anos, antes mesmos da sua constituição.

No residencial, há 140 famílias, mais de 700 pessoas residindo no condomínio. O condomínio, de fato, está localizado na MI 10 do Setor de Mansões do Lago Norte, e composto pelas chácaras 250 e 251, as quais se subdividem em 140 terrenos.

A associação se encontra consolidada, com residências existentes há mais de 25 anos, ou seja, trata-se de posse de imóvel há longo tempo, cujo terreno possui valor de mercado valorizado, ainda que sejam lotes localizados em área irregular.

Assim, os condôminos/associados que não pagam as taxas de contribuição, passam pelo procedimento de cobrança extrajudicial, e após três meses de atraso, são acionados judicialmente. O procedimento de cobrança é realizado pelo escritório Brito & Araújo Advogados.

Apesar da associação estar constituída em área irregular do Distrito Federal, é reconhecido pelo judiciário o direito à cobrança das taxas de contribuição e ainda, o direito a penhora dos direitos possessórios daqueles que não pagam em dia as suas taxas. Assim, se o condômino/associado usufrui de todos os serviços e benfeitorias fomentadas com as taxas de contribuição, deve arcar com o pagamento, sob pena de enriquecimento ilícito em desfavor dos demais associados.

Assim, frisa-se que a associação não se equipara às associações civis, figurando-se como se condomínio fosse. Com isso, os imóveis no residencial, possuem valor econômico considerável, ainda que em área de preservação, e tais
direitos, são negociáveis e com possibilidade de arrematação em hasta pública, uma vez que não se trata da alienação da propriedade em si, mas apenas dos direitos de posse que o devedor possui em relação ao lote.

Nessa toada, a insatisfação dos associados que fizeram a denúncia e que demonstram insatisfação pelo penhora e leilão dos imóveis, infelizmente não afasta o dever contributivo de pagamento da quota parte que lhes cabe, sendo  pelo próprio judiciário, foi reconhecida a obrigatoriedade pelo pagamento das taxas associativas, em primeira e segunda instância, chegando ao leilão de alguns lotes, inclusive”.

Fiscalização

A Terracap esclareceu que, a respeito do leilão dos imóveis, trata-se de litígio sobre posse entre particulares, que não analisa ou declara propriedade. Podendo ser objeto de reinvindicação pelo proprietário, no caso a Terracap, a qualquer momento.

Em relação ao fornecimento de água de um poço no local, a Agência Reguladora de Águas, Energia e Saneamento Básico do Distrito Federal (Adasa) informou que em consulta ao banco de dados da Superintendência de Recursos Hídricos (SRH), verificou-se que a captação encontra-se outorgada.

“O poço foi inspecionado pela equipe da fiscalização da SRH em 2020, e regularizado em seguida. Não há uma vedação legal para a cobrança de taxa, visto a necessidade de rateio dos gastos com a distribuição da água e a manutenção do poço. Então, como não há no há normativo no Distrito Federal que regulamente as soluções particulares de abastecimento de água em condomínios, inclusive no que diz respeito as cobranças de taxas, a cobrança mencionada não é objeto de atuação da Fiscalização da SRH”, disse a Adasa.

A Secretaria DF Legal disse que realizou duas operações recentes no local. A primeira delas, em 2021, teve como resultado a demolição de oito edificações em alvenaria, não habitadas; aproximadamente 2 mil metros lineares de muro em alvenaria; uma base em alvenaria e quatro edificações precárias de madeira não habitadas.

Já em 2023 foram removidos dois barracos de madeira e 300 metros de bloquetes que serviam de arruamento. “Neste ano, o DF Legal recebeu nova Ouvidoria a respeito do endereço, voltou ao local e caracterizou as irregularidades. Agora, avalia as próximas ações que serão realizadas”, finalizou.

Por sua vez, o Instituto Brasília Ambiental constatou via Observatório da Natureza e Desempenho Ambiental (Onda) que o local indicado está localizado na Área de Proteção Ambiental (APA) do Lago Paranoá e, provavelmente, em uma Área de Preservação Permanente (APP) de curso d’água.

Nessa quinta-feira, o Ibram informou que o local foi inspecionado por parcelamento do solo e drenagem de águas pluviais. “O referido condomínio possui processo de licenciamento ambiental em andamento, porém existem pendências a serem cumpridas até agosto deste ano e, por isso, não foi autuado na vistoria de hoje”, afirmou a pasta. 

Atuação do MPDFT

O Ministério Público do Distrito Federal e Territórios (MPDFT) informou que acompanha a questão tanto na esfera cível quanto na criminal. “O Ministério Público é um dos autores de uma ação civil pública proposta em 2003, com o objetivo de promover a desocupação da área e a recuperação dos danos ambientais provocados pelo parcelamento clandestino”.

Em 2004, foi deferida liminar que, precipuamente, determinou a desocupação da área, proibiu a retirada da vegetação, bem como obstou anúncios e venda de lotes. Em 2021, foi proferida sentença de procedência da ação, determinando a desobstrução/recuperação da área e a reparação do dano ambiental, a qual já transitou em julgado. O processo encontra-se na fase executiva, o que ocasionou as notificações atuais para desocupação.

“Paralelamente, o MP atua em diversas investigações e ações criminais, sigilosas inclusive, com relação aos grileiros, pessoas que realizam parcelamento e venda ilegal do solo. Importante destacar que a área em questão é pública, de proteção ambiental e não está inserida na atual estratégia fundiária do DF como passível de regularização”, frisou o MPDFT.