Nos últimos 3 anos, quase 1,4 milhão de pessoas físicas começaram a investir em fundos imobiliários (FIIs), e a cada dia esse investimento vem se tornando mais popular entre os brasileiros. Afinal, de acordo com diversos analistas, essa é a forma mais inteligente de você investir em imóveis, viver de renda e ganhar dinheiro de aluguel todo mês sem precisar ter imóveis.
Porém, esse investimento tem agora um fator de incerteza que está chacoalhando o mercado imobiliário: falo aqui da reforma tributária proposta por Paulo Guedes. Recentemente enviada pelo Ministério da Economia ao Congresso, a proposta prevê uma incidência de 15% de imposto sobre os rendimentos dos fundos imobiliários. Ou seja, uma mordida do Leão a partir de 2022 bem na parte da renda extra que tanto atrai os investidores. Naturalmente, muita gente ficou desesperada com a notícia, principalmente entre aqueles que já investem em FIIs.
Afinal, o investimento em fundos imobiliários tem uma lista enorme de vantagens (confira aqui), sendo a isenção de impostos sobre os dividendos uma delas. Mas veja, ao mesmo tempo em que essa proposta representa perigo aos investidores de fundos imobiliários, ela também representa uma oportunidade. Primeiro, porque existem boas chances de que a tributação dos rendimentos dos FIIs não seja aprovada. E segundo, porque essa queda de preços dos FIIs pode ser uma oportunidade interessante para quem quer comprar um bom fundo por bem menos dinheiro.
Quem acredita nisso é o Caio Araújo, especialista em fundos imobiliários da Empiricus, uma das maiores casas de análise de investimentos do país. Na Empiricus, ele comanda a carteira de FIIs Renda Imobiliária é responsável por analisar o mercado imobiliário todos os dias. O Caio acredita que dificilmente a reforma de Guedes será aprovada e enxerga inconsistências na justificativa da tributação. Veja só quais são elas: São 3 motivos principais que podem barrar a reforma no Congresso, segundo o analista: A tributação de rendimentos dos FIIs apresenta um potencial arrecadatório insignificante para a União: de acordo com estimativas, a tributação dos proventos agregaria um montante próximo a R$ 1,5 bilhão ao governo. Uma arrecadação mínima se comparada com o dividendo de algumas empresas listadas, por exemplo.
A disparidade de tratamento em relação a classes de propósitos semelhantes: enquanto os dividendos de FIIs seriam tributados, outras fontes de financiamento para o mercado imobiliário, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e Letras de Crédito Imobiliário (LCI), seguirão isentas de acordo com a proposta. Essa disparidade de tratamento não faz sentido, já que tanto LCI e CRI quanto os FIIs são investimentos diretos; Maior impacto nas pessoas físicas: no caso dos fundos imobiliários, o investidor pessoa física é o principal player da indústria, com cerca de 70% do volume de negociação mensal, de acordo com dados de maio da B3. Além disso, segundo a própria B3, mais da metade dos investidores pessoas físicas da Bolsa tem renda familiar inferior a R$ 5 mil. “Sendo assim, a eventual tributação seria mais prejudicial à pessoa física do que qualquer outra classe. Além disso, em termos financeiros, tenho sérias dúvidas se o impacto arrecadatório para o governo seria positivo”, explica Caio Araújo.
É importante ressaltar que nenhum outro lugar do mundo tributa dividendos de fundos imobiliários. Aliás, uma das premissas da proposta de Guedes era igualar a situação do Brasil ao padrão mundial. Falando especificamente de ações, o Brasil era um dos poucos que não tributava dividendos. Mas, no caso dos fundos imobiliários, o padrão mundial é não tributar. Ou seja: a proposta vai diretamente na contramão da tendência global.
Mas mesmo que existam justificativas plausíveis para a contestação da tributação e que a expectativa geral seja que a Reforma não passe pelo Congresso, o setor imobiliário não saiu ileso dessa história. No dia do anúncio do projeto pela equipe do ministro Paulo Guedes, o IFIX, índice de fundos imobiliários negociados na B3, fechou em queda de 2%. E até hoje, ele continua bem abaixo da média desde o início do ano. Certamente, os impactos de uma possível tributação nos rendimentos dos FIIs ainda estão sendo digeridos pelo mercado. Mas, ao mesmo tempo, ele já olha a situação como uma eventual oportunidade. Te explico por que: Nos últimos 18 meses, a queda do IFIX é de aproximadamente 14%. Isso significa que você pode comprar ótimos empreendimentos a um preço mais barato do que há um ano e meio atrás. Talvez você esteja familiarizado com a premissa do mercado financeiro de “comprar na baixa e vender na alta”, certo? É exatamente sobre isso que estou falando.
O próprio Caio identificou três FIIs que estão muito descontados após essa queda do setor imobiliário (clique aqui e saiba quais são). São ativos de qualidade e muito promissores para o próximo semestre. O analista comanda na Empiricus a série Renda Imobiliária, responsável por recomendar os melhores FIIs para seus leitores. E ele está tão confiante com esses 3 FIIs que até os indicou para seus assinantes comprarem.
Fonte: Money Times
